9 Vivienda Adelante – 3rd Ave. 2260 Mission (7 шт.)
Vivienda Adelante — 3225 24-й (6 шт.)
Vivienda Adelante — 3254 23-й (11 шт.)
Vivienda Adelante — 1382 30-й авеню (4 шт.) — на закате
Vivienda Adelante — 5 5 единиц) — в SoMa
Vivienda Adelante — 2676 Folsom (8 шт.)
Vivienda Adelante — 1353 Stevenson (7 шт.)
Vivienda Adelante — 168 Sickles (12 шт.) (соразработчик) — в Outer Mission
Vivienda Adelante — 300 Ocean (8 шт.) единиц) – в Midtown Terrace

Как работает программа малых объектов?

• MEDA может покупать недвижимость и удерживать нынешних арендаторов, если у арендаторов хорошая репутация по существующим договорам аренды.
• Здание должно в основном предназначаться для домохозяйств с низким и средним доходом.
• Арендаторы являются частью покупки, поэтому мы работаем с арендаторами, чтобы покупка прошла успешно.

Программа

• City предоставит субсидию в размере от 300 000 до 375 000 долларов на единицу жилья, чтобы арендная плата оставалась доступной для нынешних арендаторов.
• Городская субсидия также финансирует реконструкцию здания для качественного жилья.

Что мы ищем в возможной покупке программы Small Sites?

• Здания, выставленные на продажу или выставленные на продажу прямо сейчас.
• Здания с существующими арендаторами, некоторые из которых являются домохозяйствами с низким и средним доходом.
• Здания в Миссии или рядом с Миссией.
• Мы отдаем предпочтение домам, в которых проживают семьи с детьми.
• Мы часто покупаем здания с мягкой модернизацией сейсмостойкости или нуждающиеся в долгосрочном ремонте.

Что необходимо сделать арендаторам в рамках программы Small Sites Program?

• Арендаторы должны согласиться с тем, что некоммерческие организации будут новыми арендодателями.
• Арендаторы должны предоставить информацию о доходах для достижения целей города по оказанию помощи семьям с низким и средним уровнем дохода.

Что мы хотим от владельцев?

• Если вы являетесь владельцем, заинтересованным в том, чтобы принять участие в решении вопроса о сохранении своих домов давними жителями Сан-Франциско, продайте свое здание MEDA.
• MEDA предложит справедливую рыночную цену.
• MEDA приобрела недвижимость у более чем 20 владельцев зданий, многие из которых владели своими зданиями более десяти лет. Такие владельцы согласились на справедливую рыночную цену и более длительный срок условного депонирования с уверенностью, что MEDA сделает их здания доступными для нынешних и будущих жителей.
• MEDA может получить условное депонирование для покупки здания, потому что мы знаем, что вы, как владельцы, хотите его продать, плюс давние арендаторы хотели бы, чтобы мы стали владельцами. Мы покупаем 96 процентов зданий, для которых мы находимся в условном депонировании.

Что мы хотели бы сделать, чтобы программа Small Sites действительно работала?

• Арендаторы, знающие свои права на жилье.
• Арендаторы, которые хотят остаться в здании.
• Арендаторы, выступающие за MEDA, чтобы получить больше средств от города для покупки других зданий, арендаторы которых находятся под угрозой выселения.
• Владельцы готовы продать MEDA, чтобы их арендаторы могли остаться на месте.

Если вы являетесь уязвимым арендатором, заинтересованным в том, чтобы MEDA могла выкупить собственность вашей квартиры, или если вы являетесь владельцем здания, который хочет оставить своих арендаторов на месте с помощью программы Small Sites, позвоните по телефону (415) 282-3334 доб. 101.

Общественная стабилизация Сан-Франциско | Программа малых участков

Столкнувшись с растущим давлением на арендаторов, городские власти совместно с общественными организациями, некоммерческими организациями, застройщиками, кредиторами и риелторами разработали Программу малых участков для поддержки некоммерческих и коммерческих организаций в успешном приобретении многоквартирных домов. семейные арендные дома выставлены на продажу и реабилитированы для их сохранения.

Справочная информация

Что такое программа малых сайтов?

Запущенная в 2014 году программа была создана для защиты арендаторов с низким и средним доходом и создания доступного жилья на длительный срок в небольших сдаваемых в аренду объектах по всему Сан-Франциско. Как правило, приобретение нового жилья обходится дешевле, чем строительство, и, как правило, более эффективно стабилизировать положение арендаторов в их существующих домах, чем переселять их. Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD) управляет, контролирует и предоставляет субсидии для программы, а коммерческие и некоммерческие организации несут ответственность за приобретение, восстановление и управление зданиями на малых участках.

С 2014 года по программе «Малые участки» приобретено 38 зданий (308 единиц). Кроме того, в рамках программы будут сохранены 20 коммерческих площадей в некоторых из участвующих небольших зданий. С первого года программа расширилась за счет включения зданий с факторами риска: ADU, зданий смешанного назначения, коммерческой застройки, СРО и более крупных зданий.

По состоянию на февраль 2018 года средняя стоимость приобретения одной единицы составляет 360 568 долларов США без учета затрат на закрытие или восстановление. Средние затраты на восстановление на единицу, не включая непредвиденные расходы на строительство, составляют 65 339 долларов США.. Фонд ускорения жилищного строительства Сан-Франциско (SFHAF) является одним из нескольких источников финансирования, в зависимости от наличия и необходимости. SFHAF обеспечивает более быстрое и гибкое финансирование, которое требуется для приобретения малых участков для покупки объектов риска на рынке.

Почему важно сохранять небольшие сайты?

Программа Small Sites сохраняет доступное жилье для жителей с низким и средним доходом и может способствовать стабильности района и коммерческой деятельности, когда в приобретенных жилых домах есть коммерческие помещения на первом этаже.

Основные тенденции

Большинство небольших объектов находится в восточной части города в преимущественно малообеспеченных районах: Тендерлойн, Мишн и Эксельсиор.

Это может быть связано с возможностями общественных организаций и типологией зданий в этих районах. Эти районы либо находятся под угрозой джентрификации и перемещения, либо подвергаются джентрификации и перемещению. ¹

В 2018 году жители Латинской Америки составляли 42 процента, а белые жители составляли 30 процентов жителей небольших участков.

Этот и приведенный ниже тренд могут в какой-то степени указывать как на способность районных организаций приобретать небольшие участки, так и на целевую группу арендаторов, которых нужно защищать, когда занимаемые арендаторами здания выставляются на продажу.

В 2018 году большинство (76 процентов) домохозяйств были классифицированы как арендаторы с крайне низким или низким доходом, если имеются данные о доходах.

Большинство существующих и будущих зданий на малых площадках состоят из одного-девяти квартир.

Треть небольших квартир составляют студии, а еще треть – однокомнатные.

Уровень исключения из программы составляет менее 1 процента.

Что сейчас происходит для усовершенствования программы малых площадок?

В апреле 2019 года Наблюдательный совет принял Закон о возможности покупки жилья для населения (COPA), который предоставляет некоммерческим организациям доступного жилья право первой покупки и право преимущественной покупки, если арендодатель решит продать многоквартирный жилой дом площадью не менее 3 единицы или земельный участок, зонированный для размещения не менее 3 жилых единиц. MOHCD поручено внедрить COPA.

В апреле 2019 года руководитель Фьюер внес постановление о внесении поправок в Административный кодекс для создания Фонда производства и сохранения доступного жилья. Этот фонд будет получать 50 процентов всех прогнозируемых избыточных доходов Фонда увеличения доходов от образования (ERAF) для целей финансирования приобретения земли и строительства новых проектов 100-процентного доступного жилья, а также приобретения и сохранения существующего жилья, чтобы сделать это жилье постоянно доступным. Соответствующее постановление Наблюдательный совет принял в июне 2019 года.. Стратегия доступности жилья в настоящее время изучает потенциальные источники финансирования для производства и сохранения доступного жилья в городе.

Фонд ускорения жилищного строительства Сан-Франциско (SFHAF) и Совет общественных жилищных организаций (CCHO) созывают форумы по обучению равным сохранности с общественными организациями для обсуждения возможностей защиты и сохранения жилья, связанных с программой малых участков.

MOHCD разрабатывает программу приобретения «Крупных участков» для больших зданий (от 25 до 100 квартир), которая предоставит больше возможностей для субсидирования квартир с более высоким уровнем доступности.

Проблемы, связанные с сохранением малых участков

Самая большая проблема для программы малых участков — завышенные рыночные цены в Сан-Франциско. Без рыночного вмешательства программа вынуждена работать на горячем рынке. Поэтому организации конкурируют за покупку зданий по завышенным ценам, ограничивая количество зданий, которые можно приобрести в любой момент времени. Это ставит перед программой задачу: использовать ограниченные ресурсы для покупки более крупных и экономичных зданий для долгосрочного сохранения доступного жилья; или, чтобы купить меньшие, более дорогие единицы, где жильцам грозит неизбежный риск выселения. Выселение чаще происходит в двух- и четырехквартирных домах.

В настоящее время существует шесть общественных организаций, использующих Программу малых участков, из которых лишь немногие реализуют программу за пределами своего «хозяина». Это оставляет ограниченное обслуживание в большинстве районов города, которые имеют право на участие. Кроме того, участвующие спонсоры проекта, получающие городские субсидии на выполнение работ по сохранению жилья, должны иметь большой потенциал и предыдущую историю развития. В то время как другие организации могут проявить интерес к участию в программе, неопытный портфель и/или низкий штат сотрудников могут препятствовать их участию. Большая часть выбора сайта зависит от возможностей.

Городские средства всегда используются для покрытия дефицита финансирования при приобретении небольших участков, однако ограниченные ресурсы ограничивают количество проектов, которые можно приобрести. Для приобретения необходим специальный капитал; в противном случае масштаб программы будет ограничен. В настоящее время единственным выделенным источником средств является часть замещающих сборов, а остальные являются одноразовыми или источниками, которые являются неустойчивыми, краткосрочными и зависят от рынка недвижимости.

Небольшие объекты также сталкиваются с более серьезными проблемами соблюдения требований, чем приобретения и реконструкция крупных и средних объектов. Небольшие здания, которыми часто управляют непрофессиональные люди или семейные предприятия, как правило, нуждаются в наибольшем улучшении. Когда здания приобретаются в рамках программы Small Sites Program, восстановление, необходимое для приведения небольших зданий в соответствие с нормами, обходится намного дороже и обременительнее. Строгие требования к восстановлению могут поглотить все ресурсы организации и помешать ей приобретать новые здания.

MOHCD в настоящее время собирает подробные демографические данные о домохозяйствах, участвующих в программе малых участков. Это было полезно для мониторинга и отслеживания хода выполнения программы. Однако некоторые данные содержат пробелы и не дают полной картины домохозяйств и коммерческих арендаторов, участвующих в программе.

Для рассмотрения в будущем

Ниже описаны идеи для рассмотрения в будущем, которые могут повысить стабильность сообщества в Сан-Франциско. Они служат отправной точкой для агентств, лиц, принимающих решения, и членов сообщества для изучения усилий по стабилизации и определения важнейших путей продвижения вперед. На основе предварительной информации персонал классифицирует эти идеи в соответствии с типом задачи, масштабом ресурсов и уровнем сложности, чтобы подчеркнуть, что любая из этих идей потребует времени и дополнительных ресурсов, которые в настоящее время не определены. Это не обязательства или рекомендации города, а скорее обоснованные идеи, которые потребуют тщательной проверки и анализа в отношении их охвата, потребностей в ресурсах, осуществимости, непредвиденных последствий, правовых последствий, а также соображений расовой и социальной справедливости.

Повышение эффективности программы за счет изменения политики

Уточнение критериев приемлемости для небольших участков

Создание показателей, основанных на риске перемещения и джентрификации, риске выселения, размере здания и типе квартиры, может дать информацию о приоритетах программы малых участков. Жители соответствующих критериям зданий, которые не соответствуют этим критериям, могут быть перенаправлены в другую программу, например, в программу BMR.

Тип ответа	Смягчение
Тип задачи	Данные, регулирование, финансирование
Ресурс	Требуется дополнительная информация
Сложность	Сложный (как правило, требуется серьезное законодательство и / или новая программа, и задействовано более трех агентств)
Хронометраж	Долгосрочная (более 5 лет)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD), Фонд ускорения жилищного строительства Сан-Франциско (SFHAF) и партнеры сообщества
Пособие	Уточнение критериев отбора потенциально могло бы смягчить проблему сохранения и предотвращения перемещения, с которой в настоящее время сталкивается Программа малых объектов.
Вызов	Сужение области приемлемости для небольших сайтов может повлиять на предполагаемые приобретения и сократить общее количество приобретений малых сайтов.

Повышение эффективности программы за счет изменения политики

Обзор программы и процессов для малых площадок

Программа для малых площадок в настоящее время не имеет процесса всесторонней оценки корректировок. Сотрудники Управления жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD) могут изучить возможность сотрудничества с партнерами по программе (некоммерческими организациями, кредиторами, риелторами, арендаторами и т. д.) для разработки набора показателей или целей для оценки и процесса мониторинга этих показателей. . Поскольку арендаторы ранее отказывались от участия в программе, данные о том, почему они приняли это решение, также могут быть полезным инструментом для оценки программы. Эти оценки могут быть включены в годовой отчет Управления жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD) о программе малых участков.

Тип ответа	Смягчение последствий
Тип задачи	Данные
Ресурс	Обычно требуется только рабочее время персонала
Сложность	Менее сложный (как правило, отсутствие или ограниченное законодательство и/или существующая программа и участие одного агентства)
Хронометраж	Краткосрочный (до 1 года)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD) и общественные партнеры
Пособие	Расширение сбора данных может помочь внести дополнительные поправки в программу малых сайтов.
Вызов	Для получения дополнительной информации и хранения этих данных требуются дополнительные кадровые ресурсы. Арендаторам может быть неудобно предоставлять запрошенную информацию.

Повышение эффективности программы за счет изменения политики

Систематическая и упреждающая идентификация объектов

Различные городские учреждения, такие как Управление жилищного строительства и общественного развития при мэрии (MOHCD), получают своевременную информацию об изъятии права выкупа, передаче собственности и капитальном ремонте . Если эта информация будет передана некоммерческим организациям, это может дать сигнал о том, что эти здания могут стать объектом выселения или выкупа по Закону Эллиса. Имея эту информацию, некоммерческие организации будут знать о потенциально подходящих объектах недвижимости на более ранних этапах процесса, получат больше возможностей для приобретения зданий и защиты существующих арендаторов. Поиск способа систематизировать выявление и использование этих «триггерных точек» облегчит реализацию процесса Программы малых участков. Предотвращение выселения или выкупа более доступно, чем приобретение или восстановление после того, как здание уже продано и куплено частными инвесторами.

Тип ответа	Профилактика
Тип задачи	Данные
Ресурс	Потребуются обширные финансовые средства (типа, который обычно требуется для капитальных вложений) и рабочее время персонала
Сложность	Средний (как правило, некоторое законодательство и/или некоторые изменения в существующей программе и участие двух-трех агентств)
Хронометраж	Долгосрочная (более 5 лет)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD), Ускоритель жилищного строительства и партнеры сообщества
Пособие	Организации и агентства, заинтересованные в сохранении доступных квартир, могут быть уведомлены заранее, чтобы своевременно собрать средства и другие потребности для приобретения.
Вызов	Такое уведомление, скорее всего, должно быть общедоступной информацией, что дает всем равные шансы на приобретение, но потенциально может привести к войне ставок.

ОСНОВНОЙ ПРИОРИТЕТ

Повышение эффективности программы за счет изменения политики

Некоммерческое наращивание потенциала

Как указано в недавнем Уведомлении о наличии финансирования для Программы малых предприятий, расширение охвата Программы малых предприятий и организационного потенциала для ее поддержки может быть достигнуто за счет расширения охвата и распространения информации среди арендаторов в других соответствующих областях посредством партнерских отношений с консультационными агентствами по вопросам домовладения и организациями по консультированию арендаторов. В районах с меньшим количеством малых участков нет специализированных общественных организаций с опытом приобретения, развития и управления недвижимостью. Создание некоммерческих объектов в районах, где наблюдается высокий уровень выселения, и размещение нескольких зданий, подходящих для программы, может расширить использование программы на нуждающиеся районы города. Кроме того, некоммерческие организации выявили пробелы, необходимые для поддержки сохранения: переселение арендаторов, маркетинг и сдача в аренду, а также управление недвижимостью; и они запросили обучение для расширения этих областей обслуживания.

по соседству

Тип ответа	Раннее вмешательство, профилактика
Тип задачи	Финансирование, реализация политики
Ресурс	Обычно требуется только рабочее время персонала и некоторое финансирование программы
Сложность	Средний (как правило, некоторое законодательство и/или некоторые изменения в существующей программе и участие двух-трех агентств)
Хронометраж	Долгосрочная (более 5 лет)
Географический масштаб
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD), Ускоритель жилищного строительства и партнеры сообщества
Ключевой приоритет	Да — усовершенствования существующих городских программ и политик
Пособие	Повышение эффективности программы малых участков повышает ее потенциал для расширения, что позволяет приобретать и сохранять больше зданий, а также стабилизировать большее количество арендаторов, находящихся в зоне риска.
Вызов	Эти изменения могут быть дорогостоящими и трудоемкими, что может помешать программе обслуживать арендаторов из групп риска.

Приобретение доступного жилья в соответствии с Законом о возможностях покупки жилья

Наблюдательный совет недавно принял COPA, который предоставляет доступное жилье некоммерческим организациям право первой покупки и право преимущественной покупки, если арендодатель решит продать многоквартирный жилой дом, состоящий как минимум из трех квартир, или землю, зонированную для размещения не менее трех жилых единиц.

Тип ответа	Профилактика
Тип задачи	Реализация политики
Ресурс	Обычно требуется только рабочее время персонала и некоторое финансирование программы
Сложность	Средний (как правило, некоторое законодательство и/или некоторые изменения в существующей программе и участие двух-трех агентств)
Хронометраж	Долгосрочная (более 5 лет)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD), некоммерческие застройщики, общественные партнеры
Пособие	Больше возможностей для некоммерческих организаций приобретать доступное жилье в условиях риска и обеспечивать его доступность. Предотвращение выселения арендаторов, которым может угрожать опасность продажи.
Вызов	Ограниченное финансирование для поддержки усилий по приобретению. Необходимо наращивать потенциал сообщества для покупки и управления зданиями по всему городу.

Плата за планирование и изменения кода для повышения эффективности программы

Добавление ADU в проекты малых площадок может быть приоритетным, а их утверждение должно быть упрощено и находится в ведении Управления ADU. Программа Small Sites выиграет от освобождения от платы ADU в рамках процесса City.

Регламент

Тип ответа	Смягчение последствий
Тип задачи	, Реализация политики
Ресурс	Обычно требуется только рабочее время персонала и некоторое финансирование программы
Сложность	Средний (как правило, некоторое законодательство и/или некоторые изменения в существующей программе и участие двух-трех агентств)
Хронометраж	Краткосрочная (до 1 года)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Отдел планирования
Пособие	Изменения в Плате за планирование и Кодексе могут помочь спонсорам проекта выделить больше средств на приобретение и восстановление большего количества зданий.
Вызов	Изменения платы за планирование и кода могут занять много времени.

ОСНОВНОЙ ПРИОРИТЕТ

Увеличение и постоянное финансирование

Постоянное финансирование сохранения жилья

Существует возможность определить постоянный источник финансирования как сохранения доступного жилья, так и производства. Программа малых сайтов может получить часть финансирования в зависимости от хороших возможностей для покупки. В настоящее время спонсоры проектов полагаются на сборы за разработку программы малых площадок для покрытия своих расходов на персонал, которые получают только после утверждения проекта. Обеспечение финансирования для оказания технической помощи укрепит потенциал других некоммерческих организаций, которые хотят использовать SSP для приобретения и восстановления собственности. Это также поможет обеспечить совместное использование портфолио и знаний между различными организациями, а также увеличить географический охват и обслуживаемое население. Финансирование может также обеспечить ремонт, чтобы минимизировать эксплуатационные расходы.

Тип ответа	Смягчение последствий, предотвращение
Тип задачи	Финансирование
Ресурс	Потребуются обширные финансовые средства (типа, который обычно требуется для капитальных вложений) и рабочее время персонала
Сложность	Сложный (как правило, требуется серьезное законодательство и / или новая программа, и задействовано более трех агентств)
Хронометраж	Долгосрочная (более 5 лет)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD) и общественные партнеры
Ключевой приоритет	Да — усовершенствования существующих городских программ и политик
Пособие	Более высокий и более предсказуемый объем финансирования позволит масштабировать программу и ускорить ее приобретение.
Вызов	Доступно ограниченное финансирование, и выделение дополнительных ресурсов на приобретение и сохранение может лишить финансирования строительство нового доступного жилья.

ОСНОВНОЙ ПРИОРИТЕТ

Увеличение и постоянное финансирование

Определить дополнительные источники финансирования

Фонд ускорения жилищного строительства Сан-Франциско (SFHAF) помог и может продолжать предоставлять финансирование для проектов и устранять ограничения MOHCD, связанные с развертыванием финансирования для приобретения со скоростью рынка. Однако программа HAF является дорогостоящей и не имеет специального источника финансирования. Городская программа сохранения и сейсмической безопасности (PASS) предоставляет недорогое и долгосрочное финансирование «на вынос» для проектов малых площадок. Однако средства PASS ограничены и не вращаются.

Тип ответа	Профилактика
Тип задачи	Финансирование
Ресурс	Требуется дополнительная информация
Сложность	Сложный (как правило, требуется серьезное законодательство и / или новая программа, и задействовано более трех агентств)
Время	Долгосрочная (более 5 лет)
Географический масштаб	Общегородской
Партнеры	Управление жилищного строительства и общественного развития мэрии (MOHCD), Фонд ускорения жилищного строительства Сан-Франциско (SFHAF) и партнеры сообщества
Ключевой приоритет	Да — усовершенствования существующих городских программ и политик
Пособие	Более высокий и более предсказуемый объем финансирования позволит масштабировать программу и ускорить ее приобретение. Главная Photoshop Illustrator Кисти Карта сайта